リノベーションには、中古マンションを購入してリノベーションをする方法と

もう一つリノベーション済みの中古マンションを購入する方法があります。

物件を購入する事には、変わりないですが同じリノベーションでも

リノベーション済みの物件は、まったく別のものです。そこでリノベーション済み

の中古マンションの購入のポイントとそのからくりについてご説明したいと思います。

リノベーション済み中古マンション購入は注意が必要

リノベーション済み中古マンションとは??

リノベーション済み中古マンションの多くは、不動産屋さんが直接買い取った中古マンションを

リノベーションして再販する物件の事です。この場合、不動産屋さんは周辺相場より

安く買い取る必要があります。その理由は内装に掛かる金額が必要になるからです。

ですのでリノベーション済み物件の場合、人気エリアの中古マンションやタワーマンションは

ほとんどなく、どちらかというと築年数の古い物件が多いのが現状です。

リノベーション済み中古マンション購入ポイント

リノベーション済み中古マンションは、比較的築年数の古い物件が多いため

購入する時には、中古マンションを購入するよりも注意が必要になってきます。

どんな所を注意すればいいのかをみていきましょう。

旧耐震基準のマンションの確認

建築確認申請時期と建設期間を考慮すると、昭和58年築くらいまで旧耐震基準の物件の

可能性がありますので旧耐震か新耐震かの確認が必要です。旧耐震であれば、耐震補強工事の

有無や予定も調べる必要があります。

土地の権利形態の確認

土地の権利形態が借地権
人気エリアで相場よりも安い中古マンションの場合、土地の権利形態が借地権の

場合があります。その場合、管理費や修繕積立金の他に月々の地代の負担があります

ので注意が必要です。

土地の権利形態が『所有権の敷地権』かを確認

古い築年数の中古マンションの場合、土地の権利形態が『所有権の敷地権』でなく

『共有持分』というマンションが時々あります。その場合、マンション(区分所有建物)

としての担保価値や銀行評価が低くなり、住宅ローンが使えない場合や希望額が

借りられない場合がありますので注意が必要です。

管理形態を確認

「管理会社への委託管理」か『自主管理』かを確認してください。
自主管理の中古マンションの場合は、建物の管理や修繕が行き届いていない場合があり、

マンション全体の資産価値や評価も低い場合があります。ただ逆に、外部の管理会社へ

業務を委託していない分、管理費や修繕積立金が安い場合が御座いますので

十分に確認してください。

管理会社が発行する重要事項調査報告書を確認

管理費や修繕積立金の滞納状況や積立状況の確認
過去に自主管理の古い中古マンションで修繕積立金の使い込みがあり、ほとんど修繕積立金が

無い物件があります。

長期修繕計画の確認

長期修繕計画があれば、計画的に修繕されますのでマンション自体の資産価値が保たれます。

過去の大規模修繕履歴の確認

計画的に大規模修繕がなされているかを確認してください。

管理人への確認

内覧に行った際、マンションの管理人がいたら遠慮なく話しかけて質問するのも良いことです。

1.駐車場、バイク置場、駐輪場の状況

2.ゴミ出しのルール

3.共用廊下にエアコン室外機を設置してもよいか?

4.共用廊下に自転車など置いてる人はいるか?

5.このマンションの現時点の問題点や課題

などを質問すると実際に当該マンションを管理している側の生の声が聴けます。

その他

ベランダから両サイドの隣戸のベランダの様子を確認

隣戸のベランダがゴミの山の場合、臭気や景観だけでなく、

災害時の避難経路の問題もあります。

ベランダに給湯器がある場合は、製造年月日を確認

給湯器の製品寿命は、おおよそ10年位です。内装は、綺麗に新調していても給湯器が古い

ままということがありますので注意が必要です。

室内の臭気

新築物件であれば、シックハウスの原因となるホルムアルデヒドを使用した建材の使用が

制限されていますので安心ですが、リノベーションのようなリフォームでは、

ホルムアルデヒド濃度の高い建材が使用されているケースも

ありますので注意が必要です。

電磁波

比較的規模が小さい低層マンションの場合、電線や高圧線が物件の近くを通過している

ケースもあります。この場合、通常よりも電磁波が高い場合がありますので注意が必要です。

リノベーション済み物件のからくり

リノベーション済みの物件のメリットは、マンション購入費用だけで済むという点です。

しかしこのリノベーション済み物件には、一般の方にはほとんどわからないからくりが

あります。そのからくりについてみていきたいと思います。

金額の割には内装は比較的安い材料が使われている

一見リノベーション済みの物件を見ると、綺麗で最近の流行を取り入れた物件が

増えています。しかしよく見ると物件売り出し価格の割には、内装に使われている

材料は比較的安い材料が多いです。その理由として不動産屋さんは、あまり内装に

お金をかけずに出来るだけ見栄えが良く売れる様にしたがる傾向があるためです

古い物件が多いため室内の綺麗さに騙されがち

リノベーション済み物件は、比較的築年数の古い物件が多い為外観の古さと

内観の新しさのギャップが大きい為に、一見してみるとオシャレに見えるとか

綺麗に見えるという傾向が多いのが現状です。

なかなか売れないから少しでも見栄えをよくしたい

リノベーション済み物件は、不動産屋さんが直接購入した物件です。自社で購入した為

出来るだけ早く、高く売りたいという傾向があります。しかしリノベーション済み物件は

人気エリアや人気マンションなどといった場合はほとんどなく、どちらかと言うと

なかなか売れない物件と言うのが本音です。その為少しでも流行を取り入れ更に

綺麗にみせた物件と言う傾向が多いです。

実はリフォームと言う言葉をリノベーションと置き換えただけ

リノベーション済み物件と聞くと、個性があったりお洒落な物になっていると

思う方も多いと思います。しかしこのリノベーション済み物件は、実は

リフォーム済み物件というのが、本当は正しい表現です。リノベーションは

大きな間取り変更や元々あった物を一旦ゼロにしてから作りなおすことですが

リノベーション済み物件のほとんどは、クロスを張り替えたり床を張り替えたり

設備機器を入れ替えた物です。これは昔からある中古物件を売りやすくするための

リフォームでありリノベーションではありません。近年のリノベーションブームに

不動産屋さんが単なる売りやすくする為に考えた言葉であって、実際は

「リフォームされた中古マンション」という表現が正しい表現です。

まとめ

リノベーション済み物件は、中古マンションを購入してリノベーションをというよりも

物件価格だけで済むため、比較的安く物件が手に入ると思われがちです。しかし

間取りや使用されている材料を選べるわけではありません。また築年数も比較的古い

物件が多いため、購入するには慎重な判断が必要になってきます。

リノベーション済み物件は、どちらかと言うと「リフォーム済み」という表現が

正しい表現の為、内装が綺麗になったという感覚でいる方が賢明です。

言葉の表現に惑わされることなく、実際に見て確認することをおすすめ致します。

リノベーション済み物件を購入しようか、それとも中古物件を購入して

リノベーションをしようかなどでお悩みの方一度ご相談下さい。

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