神戸でリノベーションする時の中古物件選びのポイント
神戸や阪神間・北摂地域でリノベーションをする時の中古マンションや中古戸建住宅と言った中古物件選び。どんな物件が良いのか？インターネット上に溢れている情報は正しいのか？そんな悩みを解決するのに、お役に立つ中古物件選びのポイントを解説していきたいと思います
築20年以内の中古物件を選べ！は本当か？
中古マンションや中古戸建住宅を購入する際の目安の一つにされるのが、「築20年以内」というのがキーポイントとしてよく取り上げられます。その理由が耐震基準の法律が変わった境目になる為です。2000年6月以降の建物は、旧耐震と言われ、耐震性が低いと言われています。その為中古物件を選ぶポイントとして、よく目にするポイントのひとつです。
確かに2000年6月以前の中古物件は、それ以降の建物より耐震性が劣る場合があります。その為よく言われるのが、2000年6月以前の建物をリノベーションする時は、耐震補強工事が必要です。という解釈です。しかし旧耐震のすべてが耐震性が劣るのか？となるとそうではなく、また必ずしも耐震補強工事が必要でもない場合があります。
建物の耐震性を上げるには、建物だけではなく地盤も強くしてあげる必要があります。ただ中古物件では、地盤を改良して強くすることはほぼ不可能です。いくら上物の建物の耐震工事をしても地盤が弱ければ一緒です。
築20年以内にあまりとらわれず、その建物がどんな所に建っていてきちんとメンテナンスされてきたかや、外周部の状況・内部に雨漏りなどが無いかを一度確認することが大事です。
住宅メーカーの建物は安易にリノベーション出来ないことも
住宅メーカーさんが建てた戸建て住宅は、ほぼ軽量鉄骨といわれる建物です。これは一般的な鉄骨造とは違い、柱や梁などが軽く細い鉄骨を使って建てられています。よく間違えるのが、同じ鉄骨造だからリノベーションに向いている。という考えです。これはリノベーションを専門にしている所でも、間違った考えを持っている方がいます。
住宅メーカーさんの軽量鉄骨の建物は、それぞれの住宅メーカーさん独自の計算により耐震性を確保している為容易に柱や梁がリノベーション後には、邪魔になるから取ってしまえ。とはいきません。その柱一本取ることで、全体の耐震性が損なわれることもあります。
また住宅メーカーさんの建物は、木造住宅に比べて強いのでお勧めです。といっているリノベーションのプロが居たらそれは、ほとんど無知な方です。確かに強いですが、リノベーション前提で中古物件を探すときに住宅メーカーさんの建物は、上記の理由からリノベーションしにくい場合がほとんどです。
間取りが変更しやすい物件とは？
リノベーションを前提に中古マンションや中古戸建住宅を選ぶなら、出来るだけ「間取り変更」がしやすい構造の建物を選ぶ方が良いです。間取り変更がしやすい構造のひとつが、「ラーメン構造」と言われる構造です。これはマンションの様なRC造・鉄骨造で多く採用されている構造の一つで、構造上大事な柱や梁が、家の四隅などにしかなく、内部の壁などは構造上大事な部分ではないので、壊すことができ間取りが変更しやすい特徴を持っています。
一般的にラーメン構造の建物は、中高層以上のマンションが多く戸建て住宅となると鉄骨造で建てられた建物になります。外から見た時に大方判断は出来るのですが、出来るだけプロの人に見てもらうと明確にわかります。
気になる物件は必ず見てみる！
目ぼしい物件が見つかった場合は、必ず実物を見に行く。これは鉄則です。写真ではわからなかった事が必ず出てきます。またその際、不動産屋さんの他に建築のプロの方にご同行をお願いしたほうが良いです。今よくあるワンストップリノベーションという所は、便利ですが基本的に見様見真似が多いため極力避けた方が良いです。
私たちでは、リノベーション前提の中古マンションや中古戸建住宅の内覧や中古物件探しのお手伝いもしています。内覧時は、建物の状況をチェックさせてもらい不具合などがあればその場でご説明させていただき、リノベーションする際には、こういった部分も含めてリノベされる方が良いですよ。といったアドバイスも致します。これから神戸や尼崎などの阪神間・吹田など北摂地域でリノベーションをご検討の方、ぜひご活用頂ければと思います。
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