リノベの学校4時間目

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リノベーションLESSON4

    • 中古マンション選びのチェックポイント
    • マンション管理の状況
    • リノベーションしやすい物件か?
    • 管理規約と使用細則
    • 物件を購入することが出来るのか?
    • 耐震性が高い物件かどうか?
    • 最終判断

中古マンション購入までのチェックポイント

リノベーションを行う際に 物件選びのポイントとして挙げられるのが、物件の状態になります。建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどを見極めたうえで、リノベーションできる可能性がある物件を しっかりと探る必要があります。それぞれのマンションによって 管理規約が異なるため、しっかり把握してから工事を行わないとトラブルになります。更に建物の工法によって リノベーションしやすいマンションと そうでないマンションもあります。そのため、建物の状態を見極める鑑識眼と その中で何ができるのかという発想力、専門的な知識を持ち合わせた専門家のサポートが必要不可欠となりますが、その要点をいくつかまとめました。

中古マンション選びのチェックポイント

1)周辺環境(道路・方角・騒音・周辺建物)
2)マンションの管理会社を調べる事(実績規模等)
3)修繕履歴や修繕計画を聞いてみる(防水・構造補強等計画)
4)土地が所有権か借地権か
5)借り入れができる物件か(収入や職業に影響する場合あり、不動産屋・金融機関に確認)
6)耐震診断をしていればその内容を確認
7)駐車場・駐輪場・バイク置場は開いているか
8)インターネット・ケーブルテレビの設備

基本的には 不動産屋に確認してもらえる事が多いと思いますが、業者の立場上契約を急ぎ、有利な情報しか提供しない場合があるので、最終的な判断は 自分でしなければいけません

マンションの管理状況のチェック

とりあえず、簡単に判断する方法としては「外見判断」です。実際に行って見て、以下の点を確認します。

1) ごみ置場の管理状況
2) 廊下・エレベーター・建物廻りの清掃状況
3) 駐輪場の管理状況
4) 廊下の照明の玉切れ放置はないか
5) 避難階段に物が置いてないか
6) 非常階段や手摺が錆びだらけになっていないか

以上で住民の共同意識や管理会社の質がある程度判断出来ます。

リノベーションしやすいマンションか

構造体とプランニングの自由度

鉄筋コンクリート(RC造)のマンションには大きく分けて2つの構造体があります。ひとつは柱・梁で支える「ラーメン構造」、もうひとつは壁と床で支える「壁式構造」です。

◆「RCラーメン構造」の場合は、室内の隅に梁や柱の凹凸がありますが、壁が構造体ではないので間仕

切り壁は自由に動かす事ができます。(戸境壁は不可)

◆「RC壁式構造」の場合は、梁や柱が出っ張らないスッキリとした空間にはなりますが、室内壁に一部

構造壁が使われている場合が多いので、間仕切り壁変更には制限が出てきます。

マンションの管理規約と使用細則

マンションには必ずマンション理事会が作る管理規約と使用細則があります。購入前から 全部見るのは疲れますので、要点だけをチェックします。

1) フローリングの防音規定があるか ( L-45などと表記されている場合があります)
2) 改装が出来るかどうか
3) 工事前の提出書類の内容 (何日前提出か、上下階の承認が必要か)

以上が大きなポイントです。その他諸々ありますが 大体基本的な決まりは同じなので、具体的になったら 設計者や施工会社に 確認してもらうといいでしょう。

この物件を購入することが出来るか

ローンが組めるか。意外と大きな落とし穴が、資金計画の問題です。中古物件の場合、ローンの借り入れが 新築ほど長期に組めなかったり、建物が借地権の場合は それだけでローンが組めなかったり、職業や収入をもとに 金融機関が審査します。

それが通って初めて 購入可能という話になりますので、よく確認する必要があります。基本的には 不動産会社が面倒を見てくれますが、前もって考えておく必要はあるでしょう。設計などを先走りすぎると 無駄骨になる可能性もなります。

耐震性が高い物件かどうか

◆「新耐震設計基準」の建物か
1981(昭和56)年6月1日以降に 建築確認の許可が下りている建物は、耐震強度が、現在の新築物件と 同じレベルで建てられています。税制上の優遇もあるので、新耐震基準を満たしている物件を選びたいところです。またマンションの場合、着工から竣工まで 1年以上かかるケースがありますので、1982年竣工になっていても確認申請の許可が、1981年6月1日以前の場合がありますので、注意が必要です。

ただし、1981年以前に建てられている建物が すべて危険かというと、そんなことはありません。基本的には、中程度(震度5程度)の地震の際には 倒れないように計算されています。新耐震以前の建物については、耐震診断をしているかどうかを管理会社や管理組合に確認するのもいいでしょう。マンションの耐震診断は数百万かかる場合もあるので、実際に行っているマンションはまだまだ少ないのが現状ですが、資産価値が高いマンションの中には、耐震補強工事を行っているものもあります。

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